重庆最优秀7大板块系列，终于写到最后一个板块， 西永 。

毫无疑问，西永很火，重庆由一路向北的主战略，开始战略向西，西部科学城、高新区概念，21年成交量一度超过中央公园，位居重庆第一。 但是感觉之后这两年热度有所下滑，因为被金凤抢走了一些风头。

数据来自铭腾机构

(资料图)

跟中央公园一样，西永也是距离重庆核心朝天门约20公里，最近几年新房成交最火的板块就是西永和中央公园。因此有人说 西永是西区的中央公园 。

也有人说人说是西区的照母山，都有超大公园规划，产业、商业、学校等。

那西永更像是照母山？还是中央公园呢？

我们先探讨另一个问题，为什么重庆现在及未来重心要向西发展？这也是西永为什么很优秀的重要原因。

1）地形原因。 4大山脉将重庆划为3大槽谷，重庆过往的主力发展在中部槽谷，特别是中部槽谷的一路向北，但是目前已经开发到头了，被龙王洞山脉阻隔，中央公园这边差不多了。东部槽谷空间有限，未来只有西部槽谷还有大面积且相对平整的土地空间。

2）成渝一体化发展战略。 作为我国经济发展第四极，成渝一体化发展是大势所趋，我国战略大后方，特别是在外围风险日益恶劣的当下，成渝的地位更重要。今年的1号文件也说的够清楚了。且陆海新通道大力发展，米字型高铁规划，均是双机场，成渝与欧洲、东盟的联系更紧密，也是重要“港口”城市，链接世界。 成都向南，重庆向西 ，两个城市走的更近，相向发展，奔赴更好未来。

3）大重庆=重庆主城都市区。 参考大成都发展模式，大成都很大，包含12个市辖区、5个县级市、3个县。我们平时对标成都楼市，数据是有点吃亏的，因为我们一般的房产数据只统计了主城9区。根据官宣的1号工程， 重庆要在2027年基本建成现代化国际大都市，主城都 市区生产总值超3 万亿，常住人口达2200万人。这里就重点强调了主城都市区的概念，将涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区囊括进来。

近两年也在强调 渝西一体化发展 ，这也是顺应成渝一体化发展战略。我觉得未来大概率会有大重庆规划，从轨道规划也可看出，特别是产业也在向渝西聚集， 渝西大力发展融城，大重庆呼之欲出。

4）西部科学城规划。 科学城概念全国很火，这一套模式是经过验证的，北京怀柔科学城、上海张江科学城，都很成功 。我国目前正在大力产业升级攻坚阶段，科研兴国，科学城是重大承载地，而西部槽谷可以满足这一大力前瞻规划，有大学城的学术基础，金凤大片科研基地建设，西永产业支撑落地，产科教共融，各种基础夯实的很好。

所以重庆未来一路向西是大势所趋，那么西永为什么很优秀呢？先说优点，再说缺点。

大的还是用选板块的关键5要素来评判，简单分析。

01

【地段】一路向西大战略，5轨，陆海新通道起点

大的方向不用多少了，前面已经说清楚了，西永响应一路向西大战略方向，还有也是高新区发展的核心。且西永是重庆两大发展主力的链接点，两江新区及西部科学城交汇处，地理位置不错，到江渝北很近。

同时还是陆海新通道起点，第二机场、高铁站点等预期。更有5轨的规划，7号线、17号线前面也刚出动工消息，利好加码。科学大道的规划，众多隧道的规划，中梁山隧道群14条隧道连通，可以看出对板块发展的重视。

02

【商业】融创茂，高新天街已成，未来仍有空间

跟中央公园一样，没有画饼，融创茂、高新天街已开业，奥特莱斯也有，且西永足够大。未来还有想象空间，片区也留有足够多的商务用地待开发。

目前商业更多集中在西永中部地带，未来西永北，即物流园区域，沙区政府都搬过去了，未来这个板块沙区也会花大力去发展。然后西永南有大量高新产业，规划科学公园，还有很多空地，未来预留想象空间。

03

【教育】较分散，未来可期

西永的教育较大学城肯定要差一点，特别是中部区域落后一点，目前仅明远未来中小学好一点。但北区很优秀，双小+南开。

近期南区有大新闻，科学城八中将落至于此。周边空地不少，教育带动，后期再卖地多发展，与金凤连接起来，板块势能会更强化。

04

【产业】杀手锏，科产教一体，金凤凰计划

产业一定是西永的杀手锏，目前很好，未来更好。目前是渝新欧起点，西永的微电园，笔记本电脑产量占全球三分之一。惠普、富士康、广达等知名企业入驻，未来还有意法半导体落户西永，板块内的半导体产业链也会聚合。

然后科产教一体，金凤科研基地，大学城的教育，西永的产业，相互共融，所迸发出来的力量极具想象力。

同时，金凤凰计划大力引入高精尖人才，有人了房价才能稳，听说最近板块内改善的房子很好出租，就有这个的推动力。

05

【环境】科学公园，14倍中央公园，平坦

最大的亮点当属科学公园规划， 中央公园14倍大 ，一期将打造为重庆童话世界生态公园。如果这个公园打造完成，再加上科学城八中的利好，西永南的这个细分板块也大有可为。

整个西永其实公园蛮多，包括融创文旅城整个项目，里面游玩设施也不少​，包括回龙坝那边。

还有就是西永也相对平坦，道路四通八达，整个城市界面也很新，也不乏很多高端产品，且多为纯粹居住区规划，​很宜居。

但是西永也确实有它的一些缺点，简单说下​：

1）与主城跨江跨山，通达性略差​。 西永再怎么说也是与主城核心相距20公里，且隔着嘉陵江、中梁山山脉，​交通阻隔。当然有很多隧道、轨道规划，能弱化这一现状，话说大竹林大桥好久​开建？

2）沙坪坝亲儿子甩出去了。 以前西永、大学城是沙坪坝管的，但是现在是高新区管了​。沙坪坝以前可是花了大力气在这边，西永广场修的那么好，现在可惜荒废了，现在沙坪坝只有大力发展西永北了，回龙坝那边，沙区政府也搬过去了​。但是高新区目前的发展重心很明显在金凤，大的思路是先发展两头，再把中间的西永南部分链接起来，​所以西永最近有点失宠。

3）供应量大，投资客多。 西永作为新区，前几年供应不少，且吸引了众多投资客，拿地价格也飞涨，波动较大，前期房价有极低价格买的，后期也有逼近2万价格买的，特别是融创文旅城这种大城，吸引众多投资客，很多吃了血亏，8千多价格就在割。但是经历这一波换手之后，长远来看，西永依旧不错​。

综上， 大的方向来说，西永肯定是非常优秀的板块，但短期在横盘、蓄力，未来可期​。个人觉得它更像西部照母山，因为产业霸道。​目前西永新房价格在1.3-1.8的样子，且供应不多，二手房9000多就可以淘笋，大家把握节奏可考虑​买入或TZ。

重庆最优秀的7大板块到这里就写完了，供参考​。

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